損益分岐
稼働率 —
稼働率 —
年間利益(税引前)—
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設定稼働率と損益分岐点の位置
- 営業可能日数
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- 年間宿泊日数(稼働日)
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- 年間売上
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- 月平均利益
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- 清掃費(年)
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- OTA+代行手数料(年)
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- 固定費(年)
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- 初期投資回収期間
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MINPAKU PROFIT SIMULATOR
宿泊単価・稼働率・運営制度から、年間収支と損益分岐稼働率を自動計算。清掃費・OTA手数料・運営代行費まで織り込んだ実質ベースの試算ができます。登録不要・無料。入力データはブラウザ内でのみ処理されます。
年間利益(税引前)—
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設定稼働率と損益分岐点の位置
民泊の収支計算で見落とされがちなのは、売上(単価×稼働日数)よりも費用側です。清掃費は宿泊日数ではなく「チェックアウト回数」に比例し、OTA(Airbnb等の予約サイト)手数料と運営代行手数料は売上に比例します。さらに運営制度によって年間の営業可能日数そのものが変わるため、Excelで正確に組むと意外に複雑な計算になります。
本ツールはこれらを一括で織り込み、年間収支・実質利回りに加えて、「稼働率が何%を下回ると赤字になるか」(損益分岐稼働率)を自動計算します。物件を検討する際は、周辺相場の稼働率がこのラインをどれだけ上回っているかを確認するのが有効です。
同じ物件でも、どの制度で運営するかによって収益の天井が変わります。
| 制度 | 年間営業日数 | 特徴 |
|---|---|---|
| 民泊新法(住宅宿泊事業) | 最大180日 | 届出制で始めやすい。ただし営業日数が半分に制限される |
| 特区民泊 | 制限なし | 国家戦略特区の対象自治体のみ。最低宿泊日数(2泊3日以上)などの条件は自治体ごとに異なる |
| 旅館業(簡易宿所) | 制限なし | 許可制でハードルは高いが365日営業可能。用途地域や設備要件の確認が必要 |
民泊新法の180日は「宿泊させた日数」の上限です。通年の稼働率が60%なら本来365日×60%=約219泊できるところ、新法では180泊で頭打ちになります。稼働率が高いエリアほどこの上限の機会損失は大きくなるため、本シミュレーターの制度切り替えで差額を確認したうえで、特区民泊・旅館業への切り替えを検討する価値があります。
民泊の失敗パターンの多くは、売上の過大見積もりではなく固定費の軽視です。家賃10万円の物件は、予約がゼロでも年間120万円の固定費が出ていきます。宿泊単価から手数料と清掃費を引いた「1泊あたりの粗利」でこの固定費を割った日数分だけ稼働して、ようやく利益ゼロ。それが損益分岐点です。
特に民泊新法(180日上限)での賃貸運営は、営業できない残り185日も家賃が発生し続けるため、損益分岐稼働率が高くなりがちです。試算して損益分岐が70%を超えるような条件なら、繁忙期だけで固定費を回収できる単価設定か、制度・物件の見直しを検討する価値があります。
固定費(年間)を1泊あたりの粗利で割って算出する、「これを下回ると赤字になる稼働率」です。1泊あたりの粗利は「宿泊単価 −(OTA手数料+代行手数料)− 清掃費÷平均連泊数」で計算しています。
エリア・季節・物件タイプで大きく変動するため、一律の目安を置くのは危険です。周辺の類似リスティングの予約カレンダーを数件確認し、控えめ・標準・強気の3パターンで試算するのがおすすめです。
含まれていません。表示される利益は税引前で、所得税・住民税・(課税事業者の場合)消費税、固定資産税などは別途発生します。修繕費や家具の買い替えも見込んでおくと安全です。
概算の目安としてご利用ください。実際の投資判断にあたっては、自治体の条例(上乗せ規制)、管理規約、消防設備要件などの確認と、専門家への相談を推奨します。